Daň z prodeje nemovitostí - co se mění podle nové legislativy

Prodej nemovitosti v Česku může mít daňové dopady – nejedná se o tzv. daň z převodu nemovitosti (tu už neplatíme), ale o daň z příjmu z prodeje nemovitosti. Ta se řídí zákonem o daních z příjmů č. 586/1992 Sb. a v roce 2024–2025 prošla několika změnami, které je dobré znát.

1. Kdy se daň z prodeje nemovitosti platí

Prodávající platí daň z příjmu z prodeje nemovitosti pouze z kapitálového zisku – tedy ze zisku (rozdílu mezi prodejní cenou a pořizovací cenou). Neplatí se z celé kupní ceny.

• Daňová povinnost vzniká fyzickým i právnickým osobám (kupující daň nehradí).
• Sazba daně je zpravidla 15 % ze zisku.

2. Osvobození od daně – časový test a další podmínky

Daň se neplatí, pokud splňujete některou z výjimek:

a) Časový test

Dřívější pravidla (např. 5 let) platila jen pro nemovitosti nabyté před rokem 2021.

Novější legislativa prodloužila tzv. časový test – aby prodej byl osvobozený od daně, musí být vlastnictví delší dobu:

• 10 let vlastnictví – obecná lhůta pro většinu nemovitostí nabytých po 1. 1. 2021.
• Pokud jste měli nemovitost jako hlavní bydliště po dobu 2 let bezprostředně před prodejem, můžete být od daně osvobozen i dříve (za určitých podmínek).

Co znamená osvobození od daně i při bydlení kratším než 2 roky?

Zákon o daních z příjmů umožňuje osvobození od daně z příjmu z prodeje nemovitosti i v případech, kdy nebyla splněna podmínka dvouletého bydliště bezprostředně před prodejem.

K osvobození může dojít tehdy, pokud příjem z prodeje nemovitosti je použit na uspokojení vlastní bytové potřeby poplatníka, a to za splnění zákonem stanovených podmínek.

Co se považuje za vlastní bytovou potřebu?

Za vlastní bytovou potřebu se považuje zejména:

• koupě bytu nebo rodinného domu určeného k vlastnímu bydlení,
• výstavba rodinného domu,
• rekonstrukce nebo technické zhodnocení vlastní nemovitosti,
• splacení úvěru (např. hypotéky) použitých na vlastní bydlení.

Časová lhůta pro použití příjmu

Příjem z prodeje musí být na vlastní bytovou potřebu použit nejpozději do 1 roku od prodeje nemovitosti.

Pokud je na bytovou potřebu použita pouze část příjmu, je od daně osvobozena pouze tato část, zbývající část podléhá zdanění.

Oznamovací povinnost vůči správci daně

V případě uplatnění osvobození z důvodu použití příjmu na vlastní bytovou potřebu je poplatník povinen:

• oznámit tuto skutečnost správci daně nejpozději do lhůty pro podání daňového přiznání za zdaňovací období, ve kterém k prodeji došlo.

Oznámení se nepodává na zvláštním formuláři a lze jej učinit volnou formou (např. prostřednictvím EPO, datové schránky nebo listinně).

Důležité omezení

Osvobození nelze uplatnit v případě, že:

• příjem z prodeje není použit na vlastní bytovou potřebu,
• nemovitost sloužila pouze k investičním účelům (např. pronájem),
• poplatník nesplní oznamovací povinnost vůči správci daně.

Poznámka jak je to v praxi

Tato výjimka se v praxi často využívá při stěhování, rozvodu nebo změně rodinné situace, kdy poplatník prodává nemovitost dříve než po dvou letech bydlení, ale získané prostředky použije na nové vlastní bydlení.

b) Další podmínky osvobození

Příjem z prodeje nemovitosti může být od daně zcela nebo částečně osvobozen, pokud jsou splněny některé z následujících podmínek:

• Prostředky získané z prodeje nemovitosti použijete na vlastní bytovou potřebu, například na koupi nebo výstavbu nové nemovitosti určené k vašemu bydlení, a to ve lhůtě stanovené zákonem.
  (Osvobozena je pouze ta část příjmu, která byla na bytovou potřebu skutečně použita.)
• Nemovitost byla nabyta děděním v přímé příbuzenské linii (např. po rodičích, prarodičích nebo dětech) zákon umožňuje započítat do doby vlastnictví i dobu, po kterou nemovitost vlastnil původní vlastník (zůstavitel). V praxi to znamená, že se neposuzuje pouze doba, po kterou vlastníte nemovitost vy jako dědic, ale sčítá se i doba vlastnictví osoby, po které jste nemovitost zdědili. Díky tomu může být splněna zákonná lhůta pro osvobození od daně z příjmu i v případě, že dědic nemovitost vlastnil jen krátkou dobu.

Důležité omezení

Toto pravidlo platí pouze při dědění v přímé příbuzenské linii.
U dědění mezi jinými osobami (např. sourozenci, strýc, teta nebo cizí osoba) se doba vlastnictví původního vlastníka nezapočítává a posuzuje se pouze doba vlastnictví dědice.

3. Jak a kdy podat daňové přiznání

Příjem z prodeje se uvádí v daňovém přiznání k dani z příjmů fyzických osob:

• prodej v roce 2025 → přiznání podané do 1. 4. 2026 (papírově) nebo do května 2026 u elektronického podání.
• Ve formuláři se uvede prodejní cena jako příjem a pořizovací cena + prokazatelné výdaje jako výdaj, čímž snížíte základ daně.

4. Co už se neplatí

• Daň z nabytí nemovitosti (4 % z kupní ceny) byla zrušena v roce 2020 a již se neplatí.
• Daň z převodu nemovitosti byla zrušena dříve a nadále nebyla obnovena.

5. Praktické tipy pro prodávající

Do základu daně můžete započítat různé náklady, např.:

• provize realitní kanceláři
• náklady na opravy a rekonstrukce
• náklady na právní služby spojené s prodejem
• poplatky spojené s převodem nemovitosti 

Včasné ohlášení záměru reinvestovat peníze správci daně Vám může zajistit osvobození od daně i bez časového testu.

Shrnutí změn na rok 2025/2026

Daň z převodu / nabytí - zrušena

Daň z příjmu z prodeje - platí vždy, pokud není osvobozeno

Časový test - 10 let pro většinu nemovitostí

Osvobození bydlení - ano pokud tam bylo trvalé bydlení 2 roky před prodejem

Sazba daně - 15% procentní základní sazba

Jaký je rozdíl mezi Daň z nemovitosti versus daň z prodeje nemovitosti

Při vlastnictví nebo prodeji nemovitosti se v praxi setkáte se dvěma zcela odlišnými daněmi, které mají jiný účel, jiný okamžik placení i jiného poplatníka.

1. Daň z nemovitých věcí (majetková daň)

Daň z nemovitých věcí se platí za samotné vlastnictví nemovitosti, a to bez ohledu na to, zda je nemovitost prodávána, pronajímána nebo nevyužívána.

• platí ji vlastník nemovitosti
• podává se daňové přiznání k dani z nemovitých věcí
• přiznání se podává pouze při změně (např. koupě, prodej, kolaudace)
• daň se platí každoročně (obvykle do 31. 5.)

Tato daň nesouvisí s prodejem nemovitosti – jde o pravidelnou roční daň z vlastnictví.

2. Daň z příjmu z prodeje nemovitosti

Daň z prodeje nemovitosti (správně daň z příjmů) se týká pouze situace, kdy nemovitost prodáváte se ziskem.

• platí ji prodávající
• neplatí se z celé kupní ceny, ale pouze ze zisku
• uvádí se v daňovém přiznání k dani z příjmů
• může být zcela osvobozena, pokud jsou splněny zákonné podmínky

Tato daň se neplatí pravidelně, ale jen jednorázově při prodeji.

Shrnutí rozdílů

Nejčastější chyby a omyly v praxi

1. Spoluvlastnictví a prodej jen části nemovitosti

• daň se posuzuje u každého spoluvlastníka zvlášť,
• každý uvádí jen svůj podíl na příjmu i výdajích,
• osvobození (časový test, bydlení, dědictví) se hodnotí individuálně.

Častý omyl: „Když je osvobozený jeden, jsou osvobozeni všichni.“

2. Prodej nemovitosti v SJM

Pokud je nemovitost ve společném jmění manželů:

• příjem se rozděluje napůl, pokud se manželé nedohodnou jinak,
• daňové povinnosti může řešit jeden nebo oba manželé (dle způsobu přiznání),
• osvobození se posuzuje u každého z manželů samostatně.

Tohle se řeší hlavně při rozvodech.

3. Kdy se daň vůbec neřeší (ani v přiznání)

• pokud je příjem zcela osvobozený, do daňového přiznání se vůbec neuvádí (ani informativně).
• Výjimkou je situace, kdy se oznamuje záměr použití na bytovou potřebu.

4. Co všechno lze dát do výdajů (a co ne)

Uznatelné výdaje

• pořizovací cena (koupě, dědictví, dar – dle pravidel),
• technické zhodnocení (rekonstrukce),
• provize RK,
• právní a notářské služby,
• znalecký posudek.

Neuznatelné výdaje

• běžná údržba,
• vybavení (nábytek, spotřebiče),
• vlastní práce.

5. Rozdíl mezi darováním a prodejem

• darování nemovitosti není zdaněno jako příjem z prodeje, ale má vliv na budoucí zdanění při dalším prodeji u obdarovaného, opět záleží na příbuzenském vztahu.

Tohle je hodně častá chyba.